转自：中(zhōng)国(guó)经营网

本报记者 方超 张家振 上(shàng)海报道

“我(wǒ)们项目是千人(shì)首次开盘，只有(yǒu)60套房源，新盘但截至目前已经有(yǒu)100多人(rén)登记，频现必须要(yào)摇号了(le) 。合肥”3月14日，楼市位于(yú)安徽省合肥市滨湖新区的暖意盗墓笔记神仙图(de)某项目置(Set)业经理王(king)云飞(fly)（化名）向《中(zhōng)国(guó)经营报》记者表示 ，目前合肥市热门区域的渐浓(de)“摇号盘”已非常普遍 。

王(king)云飞(fly)所言非虚 。千人记者梳理发(fā)现
，新盘仅自今年(nián)3月以(yǐ)来 ，频现位于(yú)滨湖新区的合肥(de)高速尚阖院、中(zhōng)铁璟和(hé)院皆触发(fā)摇号
，楼市位于(yú)包(Bag)河区淝河板块的暖意(de)万科朗拾项目加推1栋高层(layer)88套房，最终吸引(lead)上(shàng)千人(rén)登记。渐浓而在(zài)更早前的千人(de)滨湖新区高速尚如院项目也(yě)成(chéng)为(wéi)“千人(rén)摇”项目 ，启动(dòng)登记不(bú)足一(yī)分(fèn)钟就(jiù)触发(fā)了(le)摇号。

合肥楼市热度回升亦能从数据层(layer)面得到(dào)验证。新安大(dà)数据统计数据显示，今年(nián)2月，合肥市新建住(live)宅网签成(chéng)交约3037套 ，环比上(shàng)涨59.01%，同(tóng)比上(shàng)涨327%；成(chéng)交面积39.48万平方米 ，环比上(shàng)涨64.91%
，同(tóng)比上(shàng)涨320%。而在(zài)二手房方面，贝壳统计数据显示，二层别墅设计图农村今年(nián)2月  ，合肥市二手房网签8518套
，环比增长96.3% 。

“事实上(shàng) ，合肥楼市回暖情况并没有(yǒu)外界传言的(de)那么夸张，但近期的(de)确出(chū)现了(le)明显的(de)暖意。”安徽万途控股有(yǒu)限公司总经理孙宜庆告诉记者
，总体来看 ，打造出(chū)“芯屏汽合”现象级产业地(dì)标的(de)合肥市称得上(shàng)是(shì)后起之秀，经济发(fā)展潜力大(dà)、人(rén)口持续流入
、楼市供需结构健康 ，“2023年(nián) ，合肥楼市量价(price)有(yǒu)望稳中(zhōng)有(yǒu)升” 
。

多个(gè)项目开盘触发(fā)摇号

“首开登记1小时触发(fā)摇号”“启动(dòng)登记60秒即触发(fā)摇号”……今年(nián)以(yǐ)来
，合肥市开发(fā)商正奋力比拼触发(fā)摇号的(de)时间长短，以(yǐ)此来向外界证明楼盘的(de)热度 。

3月15日中(zhōng)午时分(fèn) ，位于(yú)滨湖新区的(de)热门楼盘中(zhōng)铁璟和(hé)院对(duì)外发(fā)布了(le)《1# 、5#、7#楼选房资格(grid)及排序公证摇号结果公告》。而在(zài)此前的(de)3月13日，该(Should)项目公布了(le)登记名单，共有(yǒu)396人(rén)参(Ginseng)与登记，而项目此次开盘仅推出(chū)了(le)76套房源 
，美尼尔综合症相当于(yú)超过5人(rén)抢一(yī)套房源，最终导致“启动(dòng)登记60秒即触发(fā)摇号” 。

今年(nián)3月初，同(tóng)样位于(yú)滨湖新区的(de)高速尚阖院推出(chū)了(le)2栋楼、共68套房源，毛坯均价(price)2.7万元/平方米。公开信息显示，该(Should)项目最终吸引(lead)了(le)345组客户登记，整体中(zhōng)签率约为(wéi)19.7% 。

此外 ，“千万级别墅触发(fā)摇号”的(de)信息也(yě)曾引(lead)发(fā)合肥当地(dì)市民关注。据了(le)解  ，今年(nián)2月
，位于(yú)合肥高新区的(de)祥源城湖山壹号项目启动(dòng)登记，共计推出(chū)6套房源，户型(type)面积为(wéi)794～828平方米，均价(price)约为(wéi)2.9万元/平方米，单套房源价(price)格(grid)超2000万元。公开信息显示，该(Should)项目启动(dòng)登记即触发(fā)摇号，实际登记人(rén)数达19人(rén)，相当于(yú)3人(rén)抢一(yī)套房源。

记者梳理发(fā)现，在(zài)合肥楼市回暖过程中(zhōng)，除合肥高新区和(hé)滨湖新区等热门区域外 ，手指甲空了是什么原因包(Bag)河区和(hé)瑶海区等核心城区也(yě)出(chū)现了(le)摇号项目 。例如，在(zài)包(Bag)河区淝河板块 ，万科朗拾项目此前加推G2幢楼，共推出(chū)88套房源，最后吸引(lead)超千组客户参(Ginseng)与登记。

“仅就(jiù)包(Bag)河区而言
，目前主(zhǔ)要(yào)分(fèn)为(wéi)淝河板块和(hé)工(gōng)业园板块，而位于(yú)淝河板块的(de)万科朗拾项目离滨湖新区很近，项目供应量也(yě)很少，再加上(shàng)万科的(de)品牌效应，多种因素导致该(Should)项目热度较高。”孙宜庆分(fèn)析称 。

对(duì)于(yú)合肥楼市频现“千人(rén)摇”楼盘的(de)现象 ，孙宜庆向记者表示，出(chū)现“千人(rén)摇”的(de)项目不(bú)止万科朗拾、高速尚如院这(zhè)两个(gè)项目，“但这(zhè)只能代表个(gè)案，这(zhè)两个(gè)项目都位于(yú)合肥楼市热门区域，同(tóng)时叠加品牌因素导致热度较高”。

孙宜庆同(tóng)时表示，合肥楼市出(chū)现多个(gè)“千人(rén)摇”项目，也(yě)代表市场需求正在(zài)回暖 ，热度正在(zài)攀升 。

“‘千人(rén)摇’并不(bú)完全是火影忍者 博人传(shì)楼市热度攀升的(de)标志。”克而瑞安徽区域首席分(fèn)析师叶乾华也(yě)分(fèn)析称，合肥楼市摇号的(de)热度并没有(yǒu)达到(dào)2022年(nián)的(de)最高峰水平。“我(wǒ)认为(wéi)这(zhè)只是(shì)春节后热度的(de)正常延续，甚至目前合肥楼市热度有(yǒu)下行趋势，这(zhè)跟全国(guó)楼市走向是(shì)一(yī)致的(de)。”

叶乾华同(tóng)时告诉记者 ，在(zài)目前的(de)合肥楼市中(zhōng)，外界传言的(de)“遍地(dì)摇号盘”现象并不(bú)属(Subordinate)实。“出(chū)现摇号盘多半是(shì)因为(wéi)项目价(price)格(grid)倒挂 ，或者自身的(de)产品力出(chū)众 。”

与此同(tóng)时 ，也(yě)有(yǒu)合肥市地(dì)产销售行业人(rén)士对(duì)记者表示，相比之前，当地(dì)开发(fā)商更推崇减少推盘的(de)房源数量并加密推盘次数 ，以(yǐ)此达到(dào)项目启动(dòng)登记即触发(fā)摇号的(de)目的(de)，维持楼盘热度  。

楼市分(fèn)化现象再加剧

频现“千人(rén)摇”项目，也(yě)让合肥楼市今年(nián)的(de)走向颇受外界关注。

克而瑞此前发(fā)布的(de)《50城2022年(nián)12月末消化周期（月）》显示，截至2022年(nián)12月
，合肥楼市去化周期仅为(wéi)5.2个(gè)月
，而同(tóng)期上(shàng)海 、杭州 、苏州、南京(Beijing)等热门城市的(de)去化周期分(fèn)别达到(dào)6.9
、6.4、13.2和(hé)14.7个(gè)月 。

克而瑞方面分(fèn)析认为(wéi)，在(zài)合肥房地(dì)产市场中(zhōng)
，80平方米以(yǐ)上(shàng)各个(gè)面积段的(de)库存消化周期都在(zài)10个(gè)月以(yǐ)内，120～140平方米和(hé)140～160平方米的(de)产品库存更是(shì)接近出(chū)清，消化周期低于(yú)6个(gè)月 。

叶乾华向记者表示 ，目前，合肥楼市的(de)狭义库存量约为(wéi)200万平方米
，“整体去化周期不(bú)到(dào)6个(gè)月”
。孙宜庆也(yě)分(fèn)析认为(wéi)，合肥楼市去化周期只有(yǒu)5个(gè)多月 ，“这(zhè)种供需关系比周边的(de)南京(Beijing) 、杭州和(hé)苏州等很多城市都要(yào)健康”。

值得注意的(de)是(shì) ，在(zài)整体供需关系较为(wéi)健康的(de)同(tóng)时，合肥楼市不(bú)同(tóng)板块间的(de)分(fèn)化现象也(yě)呈加剧趋势
。

同(tóng)策统计数据显示 ，截至今年(nián)2月底，合肥全市住(live)宅存量为(wéi)260.1万平方米 ，预计去化周期约为(wéi)5.4个(gè)月。但分(fèn)区域来看，滨湖新区、高新区的(de)去化周期皆低于(yú)2个(gè)月，而一(yī)直被认为(wéi)是(shì)冷门区域的(de)瑶海区存量面积达到(dào)55.74万平方米，去化周期为(wéi)6.8个(gè)月，而新站区的(de)去化周期则为(wéi)5.5个(gè)月。

孙宜庆分(fèn)析认为(wéi)
，虽然合肥楼市整体在(zài)回暖 ，但板块间的(de)分(fèn)化现象依然很严(strict)重。叶乾华也(yě)表示，合肥楼市分(fèn)化现象还在(zài)加剧，“瑶海区出(chū)现摇号楼盘也(yě)仅是(shì)个(gè)案，并不(bú)是(shì)普遍现象
，参(Ginseng)考意义不(bú)大(dà) 。而像经开区等热门区域，不(bú)同(tóng)项目之间的(de)分(fèn)化也(yě)呈加剧趋势”。

有(yǒu)合肥当地(dì)地(dì)产行业人(rén)士向记者表示 ，在(zài)合肥楼市整体回暖的(de)大(dà)背景下，经开区不(bú)少央国(guó)企操盘的(de)项目去化情况较差，有(yǒu)些项目甚至每月仅能销售10套左右，去化速度明显低于(yú)周边区域其他(tā)项目。

除经开区外，合肥楼市热门区域滨湖新区也(yě)存在(zài)去化冷热不(bú)均现象
。“同(tóng)处滨湖新区的(de)楼盘项目去化也(yě)有(yǒu)区别 ，省府板块
、环湖CBD板块的(de)热度较高，而金融板块楼盘数量多、竞争激烈，一(yī)些项目无须摇号即可(kě)购房。”孙宜庆表示 
。

调(Tune)整土拍规则助力楼市回暖

在(zài)楼市持续回暖之际，2023年(nián)合肥市首场土拍情况也(yě)引(lead)发(fā)市场关注 。

2与27日，合肥土地(dì)网发(fā)布《2023年(nián)第一(yī)批集中(zhōng)供地(dì)挂牌公告》，共推出(chū)6宗涉宅用地(dì) ，其中(zhōng)滨湖新区和(hé)瑶海区各2宗 ，包(Bag)河区和(hé)蜀山区各1宗，土地(dì)总面积407.47亩
 。

值得注意的(de)是(shì)，合肥市此前发(fā)布的(de)2023年(nián)第一(yī)批集中(zhōng)供地(dì)清单共计42宗地(dì)块 、总面积约3615亩。对(duì)此，孙宜庆分(fèn)析认为(wéi)，合肥市在(zài)推地(dì)节奏方面控制得较好 。“土地(dì)供应量少 ，有(yǒu)利于(yú)加速存量项目去化。在(zài)楼市回暖 、入市房企增加、市场库存不(bú)多的(de)情况下
，如果土地(dì)市场热度提升，对(duì)楼市整体回暖会(huì)有(yǒu)更大(dà)帮助。”

除供应量偏少外，合肥市2023年(nián)第一(yī)批集中(zhōng)供地(dì)的(de)规则变化也(yě)备受关注。据了(le)解，上(shàng)述6宗地(dì)块全部要(yào)求精装交付，同(tóng)时限价(price)信息不(bú)再对(duì)外公示 ，交房即拿证 ，无须配建租赁住(live)房。

对(duì)于(yú)未设定“商品住(live)宅（毛坯）平均备案价(price)格(grid)”的(de)变化 ，叶乾华分(fèn)析认为(wéi) ，合肥市一(yī)定不(bú)会(huì)完全放开限价(price)
，公告只是(shì)没有(yǒu)公布毛坯限价(price)
。“实际价(price)格(grid)会(huì)在(zài)过去的(de)基础上(shàng)往上(shàng)涨，但幅度是(shì)相对(duì)可(kě)控的(de) ，并非像外界传言的(de)‘取消限价(price)’。”

不(bú)仅如此 ，上(shàng)述6宗涉宅用地(dì)全部要(yào)求精装交付，这(zhè)也(yě)被市场解读为(wéi)将带来销售价(price)格(grid)上(shàng)涨。叶乾华表示 ，上(shàng)述土拍规则调(Tune)整或将提高房价(price)，提升房企的(de)利润空间。

孙宜庆亦对(duì)此表示赞同(tóng) 。在(zài)其看来，在(zài)项目精装交付后
，合肥楼市的(de)均价(price)可(kě)能并不(bú)会(huì)发(fā)生(shēng)变化，但实际上(shàng)购房者的(de)购房成(chéng)本在(zài)增加。“从某种程度上(shàng)来说 ，合肥市此次土拍规则的(de)改变，有(yǒu)可(kě)能会(huì)引(lead)领新房价(price)格(grid)上(shàng)涨。”

此外，合肥市调(Tune)整2023年(nián)第一(yī)批集中(zhōng)供地(dì)的(de)土拍规则，亦对(duì)当地(dì)楼市产生(shēng)了(le)积极影响。王(king)云飞(fly)表示 ：“上(shàng)述6宗涉宅地(dì)块开发(fā)项目的(de)最终销售均价(price)可(kě)能会(huì)达到(dào)3万元/平方米 ，而我(wǒ)们地(dì)处滨湖新区的(de)项目，毛坯房均价(price)在(zài)2.4万～2.7万元/平方米之间
，有(yǒu)助于(yú)提升房价(price)上(shàng)涨预期 。”

对(duì)于(yú)合肥楼市接下来的(de)走向 ，孙宜庆表示乐观，会(huì)呈现量价(price)“稳中(zhōng)有(yǒu)升”的(de)局(Bureau)面 。而叶乾华则认为(wéi) ，2023年(nián)上(shàng)半年(nián)，合肥楼市很难有(yǒu)全面回暖的(de)预期 ，但基于(yú)极低的(de)库存水平
，有(yǒu)望呈现出(chū)“脉冲式”的(de)热度回升趋势 。而对(duì)于(yú)合肥楼市今年(nián)下半年(nián)的(de)走向 ，叶乾华认为(wéi)“主(zhǔ)要(yào)受政策层(layer)面的(de)影响”。